真の市場価値ではなく、住宅バブルを示す指標はどれですか。

ニュージーランドのオークランドで現在住宅バブルが発生しているという懸念があります。

オークランドは、住宅供給不能指数で世界のトップ10都市の1つです。

問題は、住宅価格がバブルか真の市場価値のどちらを反映しているかを経済学者がどのように判断できるかです。

私は、都市の平均賃金、犯罪率、幸福、およびその他の社会的尺度を調べます（つまり、人々がユートピアの都市の家にもっとお金をかけようとするのは合理的です）。良い答えは、これらを包括的にリストし、これらのメトリックの関連性を説明することです。

最初に注目すべき指標は、家賃と家賃の比率です。賃貸価格には、近隣の安全性、学校の質など、不動産が提供する住宅（および住宅関連）サービスの価値が含まれます。対照的に、住宅価格は、住宅サービスの将来の流れの資産価値に加えて、資産の価格（主に土地;提供する住宅サービスを超える構造価値は無視できる）です。その結果、家賃の家賃に対する比率が高くなるということは、提供される住宅サービスの価値を管理することにより、住宅資産（つまり土地）に対してより多く支払う人を観察することを意味します。

これは、資産が必ずしも過大評価されることを意味するものではありませんが、少なくとも、住宅サービスの価値から資産価格を分離することにより、あなたを正しい方向に動かします。その後、住宅資産に適用される需給ファンダメンタルズ、および資産の特定の評価をサポートするために想定しなければならないことについて考え始めることができます（Jamzyが指摘したように、価格対賃貸料比率の増加増加する住宅購入の借入れとリンクしています）。

原則としてバブルを厳密に定義することは可能ですが（たとえば、価格が横断的条件に違反する資産市場を参照）、実際には実際のバブルを特定することは困難です。

たとえば、@ dismalscienceは家賃と家賃の比率を調べることについて議論します。これは簡単に聞こえます。家屋が家賃の正味現在価値を超えて売られている場合、バブルが発生します。しかし、その分析には多くのトリッキーな部分があります。一戸建て住宅の賃貸市場は堅固ではないため、市場の大部分を占める多世帯（アパート/タウンハウス）市場から正確な家賃を計算することは困難です。市場価格での長期住宅リースは本質的に存在しないので、将来の家賃はせいぜい知識に基づいた推測です。また、家賃の割引率はどのくらいですか？ PortneyとWeyantによる割引と世代間資本（1999）は、割引率0と株式市場のリターンの間のすべてを使用することを主張しています。 トラクテンベルク（2011）ソーシャルプランナーの適切な割引率はマイナスになることさえあると主張しています。この不確実性と推定誤差のすべてにより、推定値は異なります。ペーパー「合理的な人々は同意しませんでした：クラッシュ前の米国の住宅市場に関する楽観論と悲観論（Gerardi、Foote、およびWillen（2010））」は、異なる学者がどのように価格対賃金/ユーザーコストのアプローチを使用して、非常に異なる結論に至ったかを示しています住宅が過大評価された場合。

ややジャーナリスティックな答えをお詫びします（他の人が指摘しているように、厳密な方法でバブルを定義することさえ困難です）。

住宅供給に関する情報は、役に立つかもしれません。住宅の需要は非常に弾力的ではないため（誰もがどこかに住む必要があるため）、供給の変化は主に価格に現れ、市場の量にはあまり現れません。

一例として、英国は1950年代以降、住宅価格のインフレが持続した経験があります。最近の不況の間でさえ、英国の価格の下落は比較的短時間で穏やかでした。泡があったとしたら、きっとこれですか？

（ソース）

しかし、競争の激しい市場では、価格は需要と供給の交差によって決まることを覚えておく必要があります。現在、英国は年間約150,000戸の住宅を建設していますが、年間約25万戸の新しい世帯を作成しています（出典）。これは、大規模な公共部門の住宅建設からの長期的な傾向の一部です（そしておそらく、民間開発を困難にする英国の非常に制限された計画法のため）。

（ソース）

需要が弾力性を欠き、供給が需要の伸びに追いつかない限り、住宅はますます希少な資源になり、それに応じて価格が上昇することが予想されます。

実際には非常に簡単です。知っておくべき重要なことは、1）住宅購入の大部分が住宅ローンで行われていること、および2）銀行ローンの返済を超える銀行貸出の過剰がお金を生み出すことです。

したがって、まず、発生するお金の供給に異常に高い増加があるかどうかを判断します-はいの場合はバブルがあり、そうでない場合は、おそらく財政拡大の結果として予想される通常の増加です。これは、銀行預金に保管されている金額の関連する統計を見るだけで簡単に判断できます（通常はM2またはM3、正確な定義は国によって異なります）。

感謝すべき重要なことは、銀行システムによるマネーサプライの通常の拡大により、特にそのお金が住宅価格に直接影響するため、長期にわたる住宅価格の上昇は、単に銀行システムの運用。経済状況が本当に悪化した場合のみ。つまり、デトロイトではこれは発生しません。銀行が住宅購入時に20％の預金を必要とする預金から10％の預金を要求するように変更した場合、規制の変更、または融資額に関する慣習や慣行の単純な変更でさえ、財政拡大の変更を非常に簡単にトリガーできます。

また、マネーサプライの異常な増加なしに住宅ローンが増加する可能性もあります。特に、2008年の米国およびその他の地域での暴落は、証券化された銀行ローンの大幅な増加の結果としてのローンの増加によって引き起こされました。これは、マネーサプライを増やすことなく、銀行システムで発生する（そして、システムの外に移動される）融資の量を増やすという興味深い効果をもたらしました。これにより、当時はいくらか見えなくなっていましたが、その後、米国や他の国々では、追跡を可能にする証券化に関する統計が導入されました。

一般的に言えば、マネーサプライも増加させる変更は、貸付額を増加させるだけの変更よりもはるかに大きな価格上昇を引き起こしますが、システム全体が大幅に活用され、時としていくつかの非常に非線形なインパルス応答が発生します。

ニュージーランドの数字を見てみると、

ニュージーランドのマネーサプライ

マネーサプライは、2008年の3年間の暴落に続いて横ばいのように見えますが、現在はバブルの認識を説明する「通常の」拡大率に近い値に戻っています。（通常の金融拡大率は、未解決の調査問題です。）個別の証券化統計があるようには見えません。おそらく、ローンの証券化はそれほど多くありませんが、注意が必要です。

私はあなたを指示しますウィキペディアそれについていくつかのかなり良い情報を持っています。

投機的バブルに関する重要なことの1つは、バブルが破裂する前に識別するのが非常に難しいことです。市場が資産を過大評価している、または経済状況の変化が真の価値を高めているとは言いがたい。とはいえ、バブルが発生している兆候がいくつかあります。それらの1つは、クレジットの需要の増加です。

本当にコメントが多いですが、家賃は誤解を招く可能性があります。

ほんの簡単な例です。デンマークの需要側では、特定の収入レベルに達したときに、さまざまな家賃補助金があります。たとえば、キッチンが設置されていて、収入がかなり高い場合は、かなりの助成金を得られます。また、高齢者向けの補助金もあります。

供給側では、賃貸する家/アパートの築年数に関連する規制があります。したがって、たとえば、1990年より古い建物を所有している場合、請求できる上限があります。この金額は、建物に支払った価格とは一切関係ありません。したがって、私が住んでいる都市（旧市街）の家賃をどこで見ると、賃貸料の面で公正な市場価格と比較して誤解を招く可能性がある近隣全体があります。

それに加えて、契約に同意した後に文句を言うと、家の市場価値に基づかない大幅な削減を得ることができます。