経済学者がこの論文に本当に同意しておらず、ほとんどの都市レベルの経験的証拠が反対の方向を示しているとしましょう。例えば
私たちは最終的に、理論と経験的証拠の両方から、新しい家を追加することは価格の上昇を和らげ、したがって低所得層と中所得層の家族にとって住宅をより手頃な価格にすることを結論付けます。
[...]
いくつかの研究では、パネルデータを使用しており、より厳しい土地利用管理を課すと、供給量が低下し、価格が高くなることがわかりました。ジャクソン（2016）は、カリフォルニアの都市の縦断的データを使用して、追加の土地利用規制の採用が発行された新しい建設許可の数に及ぼす影響を評価し、追加の土地利用規制のそれぞれが、複数家族および単一家族の許可の削減を採用した平均でそれぞれ6％と3％以上増加し、許容密度を下げる規制はさらに大きな効果をもたらしました。Zabel and Dalton（2011）は、マサチューセッツの地域の長期データを使用して、最小ロットサイズの増加に続いて価格が大幅に上昇することを発見しました。ボストン（マサチューセッツ州）の大都市圏の自治体に関する縦断的データを見ると、Glaeser and Ward（2009）は、より厳しい地方規制の採用が住宅価格の上昇につながることを発見しましたが、人口統計を制御すると、係数の大きさが低下し、有意性を失います。彼らは、他の管轄区域の住宅が完全な代替品と見なされれば、これは予想されることであると指摘している。したがって、供給制限は市場全体の価格を引き上げる可能性がありますが、管轄区域全体にわたる波及効果のために課せられる特定の地域では不均衡に価格を引き上げることはできません。
他の何人かの研究者は、機器の変数を使用して、規制の制限が住宅の供給と価格に及ぼす因果的影響をより明確に評価しようとしています。Ihlanfeldt（2007）は、このようなアプローチを使用してフロリダの地域の規制を研究し、予測された規制が一戸建て住宅の価格を大幅に引き上げていることを発見しました。Saks（2008）は、計測変数を使用しており、労働需要の増加により住宅建設が減少し、住宅供給がより制限されている大都市圏の住宅価格が大幅に上昇することを示しています。Hilber and Vermeulen（2016）は、需要の変化が、規制の厳しい英国の自治体の供給の増加ではなく、地元の住宅価格の増加につながることを示しています。
要約すると、証拠が圧倒的に多いことは、供給を制限すると住宅価格が上昇し、供給を追加すると住宅がより手頃な価格になるのに役立つことを示しています。[...]特に特定の市場では、土地が制約されていることは確かですが（Saiz、2010）、より多くの住宅を可能にするために、土地をより集中的に使用できます。住宅が束ねられる土地の制限により、住宅は多くの商品とは異なりますが、その違いは程度の1つです。住宅の供給は制約された市場でも増加する可能性があり、実際に増加します。 Dipasquale、1999年; Mayer＆Somerville、2000年）。
[...]ほとんどの住宅はフィルターをかけるか、年をとるにつれて価値を失い、低価格でのサブマーケットにおける新しい供給を表します。[...]確かに、最近の調査によると、2003年から2013年の間に、手頃なレンタルストックに追加するための主要な情報源はフィルタリングでしたが、新築がより高額のレンタルの最大の貢献者であり、保有期間の変換が適度な最大の情報源でした。価格付き賃貸物件（2015年住宅共同センター、図14）。さらに、Weicher、Eggers、およびMoumen（2016）は、2013年に米国の超低所得の賃借人に手頃な価格の賃貸ユニットの23.4％が1985年に高賃金のカテゴリーから除外されたと報告しています。さらに21.8％は、以前は所有者が住んでいた家または季節ごとの賃貸物件。9 2013年に手頃な価格になるようにフィルターをかけた、より高い価格のレンタルユニットのほとんどは1985年に中程度の賃料のユニットでしたが、1985年にフィルターダウンしたものの15％は高賃料のユニットでした。フィルターはより短い時間枠でも発生することに注意してください。 ; 2013年の手ごろな価格のユニットのうち、19％は2005年の時点で家賃の高いユニットでした。
家の連続する居住者の収入を分析する最近の研究はまた、特に在職期間の変更に起因する賃貸株の大幅な下方フィルタリングを示唆しています。所有者が所有する在庫が古くなるにつれて、一部はレンタルに変換されます（Rosenthal、2014年）。ただし、Rosenthalは、住宅価格のインフレが高い地域ではフィルタリング率がかなり低いことも見出しています。
要するに、多くの人々が手に入れることのできないハイエンドの住宅である新築住宅の多くが市場であるとしても、住宅を手頃な価格に保つためには、新しい建設が重要です。ハイエンドの需要を満たすための供給不足は、サブマーケット全体の価格に影響を与え、低コストのサブマーケットの居住者にとって住宅の価格を下げます。
最後に、あなたが尋ねる正確な論文の議論に行きます：
一部の懐疑論者は、追加の供給が短期的に住宅をより手頃な価格にするのに役立つ可能性があるとしても、追加の供給は、特に近隣の既存の居住者よりも裕福な買い手または賃借人の間でより多くの需要を誘発するため、長期的にはそうではないと主張します（レドモンド、2015年）。この主張は、より多くの高速道路を建設しても渋滞が緩和されないという主張に類似しています。移動コストが低くても、より多くの人がその特定のルートを運転したり移動したりするだけだからです（Gorham、2009）。この場合の議論は、管轄区域をより手頃な価格にすることにより、住宅供給を追加することは、別の方法で去る現在の居住者から、および管轄区域に移動することを選択する他の場所に住んでいる人々の両方から、新しい需要を引き付けるということです。さらに、議論は続く、家賃や価格が下がると、潜在的な需要も生じる可能性があります。ルームメイトや家族と一緒に住んでいる人は、自分の家を作ることを選択するか（Ellen＆O'Flaherty、2007）、人々は都市のピエタテールに投資することを選択できます。 。その追加需要により、供給が再び対応できるようになるまで価格が上昇し、住宅はよりよい価格で、せいぜい循環的にのみ、議論に従い、管轄区域の密度が増加し、それに付随して輻輳が発生します。
追加の高速道路を建設すると需要が増えるように見えますが（Duranton＆Turner、2011年）、住宅の場合、追加の需要が新しい供給を完全に相殺することはまずありません。このようなオフセットでは、需要曲線が完全に弾性的である必要があります。つまり、近隣地域や管轄区域は完全な代替物であり、移動する世帯の能力と意欲に制約がないことを前提としています。それは非現実的です。家を移動することは、数マイルを運転するようなものではなく（Lewyn、2016年）、移動に関連するコストは高くなる可能性があります。新しい住宅によって引き起こされる追加の需要は、世帯の移動能力と意欲に対する個人的および経済的制約、移民の制限、不確実性、および住宅供給が行われている市場での賃貸人と購入者の賃貸または購入を妨げる可能性のあるその他の要因によって制限されます。増加します。実際、モビリティ率は過去数十年で急激に低下しており、低下の理由については議論の余地がありますが、低下は移動の能力と意欲に対する大きな制約を明らかにしています。
したがって、長期的には、供給の増加に応じて一部の追加の世帯が外部（または市内）から引き出されて住宅を購入または賃貸する可能性がありますが、価格が到達したのと同じレベルになることはほとんどありません新しい供給がない。最後に、上記のように、経験的証拠は、より多くの供給を許可すると住宅価格が低下することを示しています。供給を追加すると、増加した供給を相殺するのに十分な追加需要が発生した場合、研究では供給と価格の間に関連は見られません。
これは確かに非常に限られた状況で発生する可能性があり、ローカライズされた[eg近隣]効果が発生する可能性があります。
市場価格の住宅が提案されている近隣の多くの賃借人は、新しい住宅の建設が実際に家賃や住宅価格を引き上げ、高級化を促進し、潜在的に既存の住居を追放することにより、手頃な価格の問題を悪化させると懸念を表明しています（Atta-Mensah、2017; Savitch-ルー、2017年）。ハンキンソン（2017）は、供給者への供給のローカルな追加に対する反対はそのような心配によって引き起こされると理論化している。魅力的な新しい建物を建設すると、市内全体の価格が下がっても、地元の物価が上がる（物理的な景観が改善され、新しい快適さが近所にもたらされ、近所が向上していることを知らせることによって）と考えられます。
価格と賃料が上昇している地域にデベロッパーが自然に引き付けられることを考えると、この命題を経験的にテストすることは非常に困難です。荒廃した住宅の改善は、状況によっては、新しいまたは改善された住宅が助成された低所得の住宅であっても、周囲の資産価値を高める可能性があるという証拠があります（Diamond＆McQuade、2016; Schwartz、Ellen、Voicu、＆Schill、2006 ）。しかしながら、調査された新しい住宅は、本質的に不快感を取り除くために、通常、空いている、放棄された建物や空いている空き地を取り替えました。[...]
新しい市場価格の住宅が近隣の住宅の価格や家賃に与える正味の影響については、経験的な証拠がほとんどなく、存在するものは因果関係がない可能性があります。最近の調査の1つでは、インフィルサイトに新しく建設された一戸建て住宅の市場価格の影響を調べ、新しく建てられた一戸建て住宅が近くの他の一戸建て住宅の販売価格にプラスの影響を与える可能性があることを発見しましたが、その影響は、コンテキスト（Zahirovich-Herbert＆Gibler、2014年）。シンガポールの多世帯高層インフィル開発の研究では、ヘルシンキに建設された単一の高層アパート（Kurvinen＆Vihola、2016）の研究と同様に、近隣の住宅にプラスの価格効果が見られました（Ooi＆Le、2013）。これらの研究はすべて、家賃ではなく資産価値を考慮し、市場価格の動向は、不動産価値の向上が期待される地域をターゲットにすることを目的としているため、因果関係を証明することはできません。。残念ながら、賃料への影響を調べた研究は見つかりませんでしたが、カリフォルニア州立法分析局による調査の1つでは、追加の市場レートの建設はより低い転置率に関連していると結論付けられました（Taylor、2016年）。2000年から2013年のベイエリアの低所得地域を調査したところ、これらの研究者は、市場価格の住宅の生産が、近隣の低所得者が避難を経験する確率が低いことと関連していることを発見しました。単一の研究ですが、調査結果は、需要の高い都市の近隣地域では、市場レートの建設を阻止することで、既存の在庫に大きな圧力がかかる可能性があることを示唆しています。
要するに、新しい家の建設が価格を緩和し、家賃が市全体で増加することは明らかですが、理論も実証的証拠も、局所的な波及効果がいつ発生するのか、それらが実際に価格と家賃の増加を引き起こすのかについて明確なガイダンスを提供しませんすぐ周囲の家。
上記のレビューではカバーされていない、質問の中心的な問題に関するより最近の調査があります：
空間的差異のアプローチを使用した予備的な結果は、誘発された需要の影響は、供給の増加の影響に圧倒されることを示唆しています。2014〜2016年の間に新しいアパート団地が完成した地区では、新しいアパートの近くにある既存のユニットの家賃は、2018年まで新築がなかった地区に比べて下落しました。移住の変化がこの結果を後押ししているようです。新しいユニットが完成した後、高収入の地区から新しい建設地区への移民の総数は増加しますが、新しいユニットがこれらの世帯のかなりの部分を吸収するため、以前に存在するユニットへの高収入の到着数は実際に減少します。全体として、私たちの結果は、平均して短期的には、新築により高級住宅地の家賃が下がることを示唆しています。
それについて議論しているブログも参照してください（これは、道路のアナロジーを暴くのに良い働きをします）。要約すると、後者の研究の要点はこのチャートにあります：
このグラフは、新しい建物に近いアパートの賃貸価格が、より離れた場所にあるアパートの価格と比較して下落したことを示しています。「前」の破線は負の傾きを示しており、新しい建物の敷地から離れるほど価格が下落したことを示しています。実線の「後」の線は正の傾きを持っています（価格は新しい建物から取得するほど高くなります）。全体として、価格は高くなりますが（実線は破線より上）、実際には価格は新しい建物の隣に下がり、新しい建物から離れたエリアよりもはるかに低くなっています。
これらのデータは、誘導需要理論に対する強力な挑戦です。新しい建物がその地域をより魅力的にした場合、建物のすぐ近くの地域で最大の効果が期待できます。しかし、従来の「供給が増えると家賃が下がる」という見方と一致して、エリアにユニットを追加すると、周辺の建物に比べて家賃が下がる（または少なくとも家賃が上がる）ようです。
言い換えれば、価格が新しい建物の近くで局所的に上昇する可能性があるという理論でさえ、平均して、差異の検定に耐えられません。違いのないアプローチがなければ、都市の全体的な需要が全体的な供給よりも速く増加している可能性があるため、当然のことながら間違った結論を導き出す可能性があります。
さらに最近では、NYCに関する別の論文（まだ査読済みの会場では公開されていませんが、最近のNYTの記事で言及されています）：
500フィートのバッファー内の住宅ストックが10％増加するごとに、住宅賃料は1％減少します。家賃の引き下げは、承認ではなく、新しい高層ビルの完成が原因です。近隣地域全体では、おそらくより弾力的な需要が原因で、より中心的な地域では影響が小さくなっています。近所では、家賃の安い建物ほど影響は小さくなります。最後に、マイナスの影響は、近隣の物理的特徴の変化、ブロックされたビュー、または影などの不快感の影響ではなく、供給の影響によって引き起こされているようです。新しい住宅ユニットは、既存の住宅ユニットへの高まる需要を軽減し、住宅賃料の急速な成長を緩和します。
500フィート以内の新しい高層ビルが完成すると、住宅の販売価格も下がります。[...]新しい高層ビルの99％はコンドミニアムや賃貸ビルであるため、生協や1〜5世帯の住宅の販売価格に大きな影響はありません。マイナスの影響は、代替品が近いほど大きくなり、マイナスの影響は供給効果によるものであることをさらに確認します。
アメニティ効果に関する仮説に対処するために、私は新しい高層ビルを見つけ、彼らの高収入のテナントは新しいフルサービスのレストラン、カフェ、コーヒーショップを引き付けます。これらの消費設備により、近隣地域がより魅力的になり、家賃と販売価格が上がる可能性があります（CoutureおよびHandbury、2017年）。ただし、賃料と販売価格がまだ正味下にあることを考えると、アメニティ効果は供給効果が支配的です。
下記のOPのコメントで述べたように、大都市と小さな町（および大草原）に住むことはアメニティ効果です。ただし、この影響には限界があり、その後住宅供給が増えると（賃貸）価格が下がるようです。
アメニティ効果がで最も広く、おそらく、単独でしばしば数十年悲しいかなのために研究されてきたRobackモデル基本的に住宅のような「非貿易」商品にローゼンのより一般的な空間均衡モデルを適応し、。（Robackは賃貸料への影響のみを考慮したため、「非トレーディング」。）このモデルを使用すると、基本的に（レンタル）価格と設備の勾配を取得できます。Robackは、「住居を変更するコストはゼロ」（つまり、費用のかからない移住）であると想定しました。「部分的に開いている」都市のモデル化、つまり境界を越えてゼロでない（そして無限でない）再配置コストをモデル化することは、比較的最近の試みです。同様に、賃貸料に対する住宅供給と設備の複合効果を検討するため。そのような理論的な作業ノートの 1つとして
住宅はより弾力的に供給されるので[...]アメニティの家賃効果はゼロに近づきます。